Artículo de la semana: Una mirada al mercado de viviendas

En un informe publicado por Macroconsult se analiza la evolución reciente y las perspec-tivas del sector viviendas en nuestro país.

Luego de mostrar una tendencia a la baja en el periodo 2012-2016, en los dos últimos años (2017-2018) las ventas de viviendas se recuperaron. Sin embargo, en lo que va de 2019, han mostrado signos de estancamiento, aunque con ciertas diferencias por segmentos de la población hacia las que van dirigidas.

Macroconsult publicó su reporte “Situación y perspectivas del mercado inmobiliario”, en donde se analiza el comportamiento reciente y se hacen proyecciones del sector viviendas, oficinas e inmuebles industriales. En este artículo hacemos una breve reseña de las principales conclusiones para el caso de las viviendas.

La dinámica de las transacciones formales de compra y venta de viviendas se aproxima mediante los datos de financiamiento, en particular, de los nuevos créditos hipotecarios desembolsados por el sistema financiero (bancos, empresas financieras, cajas municipales, cajas rurales y Edpymes). De este modo, también nos referiremos a este indicador como las ventas de viviendas.

La principal ventaja de nuestro indicador de ventas de viviendas es que no solo toma en cuenta las transacciones de departamentos nuevos en Lima Metropolitana, sino también las de segundo uso y a nivel nacional. En ese sentido, es un buen termómetro del mercado. Asimismo, según la modalidad de financiamiento, permite identificar con cierta precisión las transacciones por segmentos socioeconómicos de la población y regiones del país.

Evolución de las ventas

Los nuevos créditos hipotecarios otorgados mostraron una tendencia a la baja en el periodo 2012-2016 (ver gráfico 1), consecuencia de la desaceleración económica, el endurecimiento de las condiciones crediticias por parte de los bancos (sobre todo a los segmentos de ingresos bajos e informales), las restricciones del ente regulador para el financiamiento de segunda vivienda, y la incertidumbre asociada al proceso de elecciones generales de 2016.

En los siguientes dos años, los créditos desembolsados se recuperaron rápidamente y alcanzaron un máximo histórico en 2018, esto debido a mejores perspectivas económicas, la disipación del ruido político, nuevas medidas del Estado para incentivar la compra de viviendas (cambios en las condiciones al financiamiento vía Crédito Mivivienda, retiro del 25% de los fondos de la AFP para complementar la cuota inicial de una primera vivienda, entre otros), y condiciones crediticias más favorables, como tasas de interés más bajas y productos hipotecarios más flexibles.

Sin embargo, en el acumulado de enero a setiembre de 2019, los nuevos créditos otorgados han aumentado apenas 0.9% con respecto al mismo periodo del año anterior. Por un lado, las ventas en el segmento de precios más altos ubicadas en Lima y Callao habrían caído en un entorno en el que las expectativas de crecimiento económico se han moderado y aumentó la incertidumbre vinculada al ruido político, lo que ha postergado las decisiones de compra de la población de mayores ingresos. Por otro lado, las ventas de viviendas de interés social se han acelerado (ver gráfico 2), principalmente las de precios medios financiadas vía el Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV), debido al continuo soporte del Estado con beneficios como el Bono Mivivienda Verde (BMV), una adecuada respuesta de las empresas inmobiliarias, y el mayor interés del sistema financiero para atender a la población objetivo.

Comportamiento de los precios

En los últimos años, los precios de venta por m2 de los departamentos en Lima se han mantenido estables, en promedio, aunque con diferencias a nivel de segmentos y distritos. Por segmentos, los precios en los distritos de ingresos altos han mostrado una ligera tendencia a la baja, mientras que en los distritos de ingresos medios se han incrementado (ver gráfico 3). Por distritos, los precios de los departamentos ubicados en zonas de ingresos altos, como Barranco, han aumentado de manera considerable; mientras que los de distritos al este de Lima son los que más han caído. El comportamiento en estos últimos se explicaría, en parte, por los problemas de accesibilidad y lejanía a las zonas de trabajo, lo que hace menos atractivo vivir en ellos. Por último, el indicador Price-to-Earning (PER) muestra que los precios de las viviendas se ubican en niveles saludables, lo que descarta la presencia de una burbuja inmobiliaria.

Perspectivas

Para el próximo año no esperamos una fuerte aceleración de las ventas de viviendas debido al bajo crecimiento económico en un contexto de mayor incertidumbre generada por el ruido político ante las elecciones congresales de 2020 y los comicios generales de 2021. Esto afectaría, sobre todo, a los segmentos de ingresos altos, que postergarían sus decisiones de compra a pesar de que las condiciones de financiamiento se mantendrían atractivas por la intensa competencia de los bancos de captar mejores clientes. En contraste, la demanda de vivienda social seguirá mostrando un incremento por el apoyo de los programas estatales y la puesta en marcha de nuevas medidas, como el Bono de Arrendamiento de Viviendas.

De este modo, si bien las ventas de viviendas mantendrán cierta estabilidad, se ubicarán en niveles cercanos a sus máximos históricos, por lo que existirán oportunidades para que las promotoras inmobiliarias adecúen su oferta para ganar participación de mercado; sobre todo a costa del de viviendas de segundo uso en Lima, que, según estimaciones hechas, es de un tamaño casi similar al de las nuevas.

En este contexto, es poco probable que los precios de los departamentos se ajusten a la baja de manera generalizada. Por un lado, la mayor demanda en los distritos de segmentos medios elevará los precios, aunque de manera más moderada. Por otro, se observará reducciones puntuales en los precios de las viviendas de segundo uso en algunos distritos y zonas, principalmente del segmento alto.

El mercado de viviendas cuenta con fortalezas que le permitirán seguir creciendo. Una de las principales es la estabilidad macroeconómica del país (baja inflación y ausencia de desequilibrios) que continuará incentivando la toma de decisiones a largo plazo. Otra importante es el elevado déficit habitacional, sobre todo en los segmentos bajos de la población. Asimismo, la morosidad de los créditos hipotecarios se ubica en niveles bajos y con tendencia a moderarse. Por último, Perú cuenta con una regulación prudencial que evitaría que se formen burbujas de precios y sobreendeudamiento, como lo ocurrido en 2007 en Estados Unidos.

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